华创证券:房地产销售或持续超预期,强化估值

房地产销售 2019-11-10 16:10125网络整理站点

乐居财经讯 李礼 近日,华创证券发布房地产行业周报。

房地产行业数据:上周(19/10/05-19/10/11)主流 45 城一手房成交 516 万平米,环比+14%;其中,一二线环比+8%、三四线环比+30%;10 月一手房月成交同比-0.1%,较 9 月下降 11pct,其中一二线同比+4%、三四线同比-9%,分别较9 月-8pct 和-18pct。上周 14 个重点城市二手房合计周成交 105 万平米,环比+122%;10 月二手房月成交同比+21%,较 9 月上升 3.9pct。库存方面,上周15 城推盘环比+23%,成交环比+29%,周成交/推盘比 1.03 倍,高于上周的 0.99倍,高于 9 月的 0.81 倍(好于 18 年 9 月 0.72 倍);15 城可售面积 7,923 万平米,环比-0.1%;3 个月移动平均去化月数为 9.6 个月,环比上升 0.2 个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻:宏观方面,央行个人房贷新规 10 月 8 日起正式执行,各地区平稳过渡;国务院印发新规,要求保持增值税“五五分享”,完善增值税留抵退税分担机制;财政部允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%抵减应纳税额。地方政策方面,上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限 LPR 减 20 基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限 LPR+60 基点。北京住建委要求互联网平台依法审核住房租赁信息,加大对违规房源信息处罚力度;深圳拟确定 11 种渠道加快住房用地供应;宁波公布商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的 130%;扬州住房公积金贷款最高限额恢复至 50 万元,房公积金贷款还贷能力系数上调;安徽宿州全面放开城镇落户,农业转移人口在主城区购首套房落户的契税可全额补贴。

公司动态跟踪:房企 9月销售情况:金地集团销售面积 135.2万方,同比+46.7%,销售额 250 亿元,同比+39%;融创中国销售面积 430 万方,同比+22%,销售额 629 亿元,同比+18%;万科 A 销售面积 320.7 万方,销售额 492.9 亿元;中南建设销售面积 153.8 万方,同比+109%,销售额 189 亿元,同比+80%;招商蛇口销售面积 104 万方,同比+43%,销售额 234.6 亿元,同比+82%;荣盛发展销售额 66.7 亿元,同比+10%;保利地产销售面积 271.9 万方,同比+14.6%,销售额 368.1 亿元,同比-0.2%;阳光城销售面积 222.9 万方,同比+51%,销售额 272 亿元,同比+70%;旭辉控股销售额 200 亿元,同比+30%;首开股份销售面积 31 万方,同比-4%,销售额 104 亿元,同比+16%。蓝光发展下属控股子公司嘉宝股份公开发行 H 股股票的申请获港交所同意。

一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数上涨 4.74%,沪深 300 指数上涨 2.55%,相对收益为 2.19%,板块表现强于大市,在 28 个板块排名中排第 3位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为:新华联、中南建设、中粮地产、浙江广厦、中航善达,上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为天业股份、宜华健康、*ST 新梅、大名城、金宇车城。

投资建议:我们认为主流房企销售持续超预期,行业销售或至少好到明年 2月,龙头集中度继续提升,20 年 EPS 上修概率加大,,强化年底估值切换行情;同时全球流动性宽松预期持续升温,而板块估值仍处于低位:1)主流房企 19/20平均 PE 仅 6.5/5.2 倍,NAV 折价 20-80%;2)主流房企股息率高达 18A4.3%和 19E5.5%、远高于 10Y 国债 3%;3)板块 PE TTM 处于 12 年以来估值区间的 3%分位,明显低于同期沪深两市的 18%。我们:1)维持开发推荐评级,推荐:a)低估值龙头:保利地产、金地集团、万科 A、融创中国、绿地控股、招商蛇口;b)二线成长蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展;2)维持商业地产推荐评级,维持推荐:大悦城,建议关注:中国国贸和金融街等;3)维持物管推荐评级,维持推荐:中航善达,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务等。

风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。

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