明明:地产销售和投资可持续吗?

房地产销售 2019-10-24 10:25104网络整理站点

  在房地产政策不断趋严的当下,笔者将从区域的角度,对房地产市场的部分销售数据和开发经营数据进行分类与整合,分析究竟国内不同区域的房地产市场今年以来发生了哪些变化以及对区域地产市场进行定性探讨。文中使用的数据主要来自CREIS数据库和Wind数据库。

  房价和销售出现了哪些结构性变化?

  房价年中增速放缓,三季度不同地区商品价格环比上涨城市占比均有所回落。不论是按照区域还是按照城市圈来划分,各地区2019年第三季度商品房价格环比增速均有一定程度的回落。我们可以从环比上涨城市的占比来观察这一点,对于大部分区域而言,房价环比上涨城市占比的高点大多出现在今年一季度或二季度,大部分区域高点在80%以上。时至三季度,多数地区相比于二季度房价环比增长的城市比例已经跌落到40%以下,说明三季度大部分样本城市的房价趋于下滑。如果将二线城市与三四线城市对比,三季度三四线城市中房价环比回落的城市占比更多。从热点城市看,不同城市的表现也有所不同,石家庄、成都等地商品房价格上涨较多,广州、厦门等城市下跌较多。

  一线城市房价总体较稳。一线城市方面,四个一线城市中只有北京房价保持了持续的环比上涨趋势,广州商品房价格环比自去年四季度以来波动幅度较大,大致呈现先涨后跌的态势。上海、深圳环比均有小幅震荡,年内平均房价变化不大。总体而言,一线城市地产价格全年波动较小,政策较好地稳住了一线城市的房价。

  商品房销售面积持平,销售额保持稳定增长。从总体的商品房销售情况看,商品房销售面积表现并不理想,今年以来一直处于收缩区间,边际上的利好在于近期降幅收窄。尽管商品房销售面积同比低于去年,但是商品房销售额仍然维持正增长,对于房企而言仍然有一定的利润可图。

  一线城市销售走弱,二线和三四线城市边际改善。分城市等级来看商品房销售面积,CREIS100余城的数据与30大中城市房地产销售数据显示,一线城市在上半年表现更好,二线城市前期表现较弱,三线城市销售增速放缓。然而进入三季度后,一线城市销售面积大幅低于去年同期,二、三线城市地产销售在短期回暖,同比降幅收窄,二线城市下半年的表现明显优于上半年。年内房地产市场剧情的反转进一步印证了政策在严格执行“房住不炒”的情况下,“因城施策”也在起作用。

  房地产开发经营的区域特征

  华东、华南地产投资增速稳定,华北呈快速滑坡趋势。房地产开发投资增速今年以来持续维持在10%以上高位,是支撑固定资产投资的主要分项,而地产投资的支撑项主要来自施工和土地购置费。

  分区域看,全年表现最好的是西南地区,增速呈逐季上升的趋势,成都、昆明、贵阳等西南省会城市的房地产开发投资增速都呈现出向好势头。华东和华南的地产投资前三季度总体保持稳定,每个季度都与全国平均的增速水平相去不远,从样本城市的角度而言,华东和华南城市也占据了绝大多数。三季度出现,地产投资增速出现比较明显滑坡的是华北地区,一二季度增速在15%左右,但三季度同比开始下滑,而三季度北京和河北部分主要城市的地产投资同比收缩是主要原因。北京的房地产开发投资自去年年底开始快速回暖,在一季度达到增速的顶峰,随着地产政策转紧而出现了明显的回落趋势,而河北地区地产投资则持续处于较弱运行区间,预计华北区域的地产投资短期很难看到改善迹象。

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