房地产税应扩围至全部房地产 解决城乡二元征税格局

房地产福利 2019-08-16 14:09118网络整理站点

近日,由中国法学会财税法学研究会、上海财经大学联合主办的第十八届中国财税法前沿问题高端论坛暨“新时代房地产税立法的理论与实践”研讨会上,湖南大学经贸学院财政税务系副教授唐明提交了论文《转轨期中国房地产税与产权建设的联动改革研究》,并发表演讲。

唐明指出,从实质看,房地产税是对房地产产权征税,产权清晰是房地产税运行良好的法律基础。转轨期我国房地产产权制度几经变迁,目前形成了具有中国特色的复杂产权格局:城乡二元结构、房地二元结构和城市多种产权性质房产并立,这直接导致现行房地产税改革缺失“法律基础”。如何在我国土地公有制大国、不动产产权极其复杂的基础上开征房地产税,是房地产税立法改革必须首先要解决的难题之一。房地产税立法改革要“破冰”,应着手解决阻碍其发展的产权体制障碍,实施法律变革、产权保护与房地产税的联动改革策略,以期破解制约房地产税改革的产权法律制度瓶颈,同时促使市场经济产权法治基础的形成。

具体而言,我国不动产产权“城乡二元”和“房地”二元,,房地产产权城乡分割,这直接导致了房地产税城乡分割的征税格局。

唐明指出,对城市土地鉴于私人部门只有使用权,故而开征的是城镇土地使用税;对城市营业房产征收房产税,鉴于房产税出台的上个世纪八十年代,个人家庭实物福利分房并不拥有完整房产产权,同时私人拥有住房比例非常低,故而对自住用房产暂不征收房产税。在农村,对农地产出征收农业税和特产税,农地用于非农用途在占用环节征收耕地占用税,“农转非”一年后缴纳城镇土地使用税。农村房产至今一直没有纳入征收范围,包括一些已经具备条件征税的“城中村”、城市郊区富裕农村和某些发展较好的特色农业乡镇。

唐明认为,城乡二元产权和房地二元格局直接导致了房地产税制城乡和房地二元税制格局。拟开征的房地产税,若要实行城乡统一税制和房地统一征收,目前的城乡和房地产权格局将是巨大的产权制度障碍。

在唐明看来,城乡房地产的本质差别在于城镇房产产权早已实现市场化资源配置,城镇居民家庭可通过房地产交易市场、租赁市场和抵押市场等来实现收益最大化。而现行宅基地使用权实行限制性的法律法规,农村仍未发育出规范、活跃的房地产市场,农民家庭尚无较好的渠道来实现房地产的保值与增值。

虽然农村居民家庭的住房用地和面积均超过了城镇居民家庭,但城乡房地产市场价值差异巨大。导致城乡房地产价值差异的根本原因是城乡房地产的财产权益的差别。现行宅基地的基本特征是“一户一宅、免费取得、长期占有、村内流转、退出无偿”。即使《物权法》正式将宅基地确定为用益物权,是一种独立的财产权利,但不同于城镇建设用地使用权,农民对宅基地仅拥有占用和使用的权能,收益权和处分权能几乎没有,而且也远未实现自由交易和抵押,农村的房地产产权是极其不完整的,农民的房地产远未能像城镇居民住宅资产发挥出资本功能 。因此,目前农民家庭拥有的房地产资产仍是一种僵化的资产,因此还远不具备征税的条件。

唐明认为,目前的房产税仅对城镇范围内经营性房地产课税,将来的房地产税应扩围至全部的房地产。拟开征的房地产税要能真正发挥筹集财政收入、调节贫富差距和资源配置等功能的话,仍有许多亟需进一步明确的法理问题,现行立法过程中税收制度设计方面的难题和挑战颇多。其中,最大的问题之一,也是房地产税广受诟病、得不到民众支持的质疑之一就是土地所有制是公有、私人没有土地所有权。在此基础上开征房地产税是否有夯实的法律基础和合理正当性?目前反对开征房地产税的主要理由是:城市土地国有,对国有土地上的房产征收房地产税,法理上说不通。西方私有制国家,业主拥有土地和土地上不动产所有产权,而我国土地归国家所有,私人部门仅拥有40~70年的使用权,没有产权。既然没有产权,连同地产一起征收房地产税在法理上说不通。

唐明表示,在我国,民众购置房屋的价款里包含了50~70年不等的年限的土地价款。在目前政府垄断供地和一次性收取未来几十年的土地批租制度下,以土地出让金为主的地价往往要占到房价50%。那么,将来开征的房地产税是要以市场交易价格为基础的评估价值征税,在保有环节缴纳的每年一次的评估价值征收的房地产税是否有重复征税之嫌?房地产税的开征,首先需要面对棘手问题就是如何处理好与现有涉及土地和房产的税费关系,尤其是与土地出让金的关系。上述问题从分歧到达成共识,直接影响到房地产税改革的功能定位,直接决定着房地产税改革能否迈出实质性的步伐。

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