金融调控加码 房地产市场平稳运行

房地产 2019-10-20 17:0956网络整理站点

  近日,央行公布了2019年第二季度货币政策执行报告。报告显示,6月个人住房贷款平均利率为5.53%,与3月相比则下降了15个基点。而从5月份开始,多个城市上调了房贷利率,苏州的首套房贷利率则已突破6%的界限,达到了6.03%。部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%,而对于二套房贷款未还清的客户,多数银行甚至要求贷款利率上浮30%。

  今年二季度以来,房地产调控在金融供给侧发力,不仅对前期融资规模过大的部分房企控制信托融资,同时对房企海外发债风险进行管控。在一城一策落实方面,苏州等个别城市加码调控,而一批热点城市房贷利率上浮成为主要调控措施,市场降温效果明显。据国家统计局发布的数据,今年以来,开发企业拿地面积同比锐减3成,二手房价格回调趋势明显。业内人士预测,下半年金融调控力度不会减小,部分城市房价地价或出现下调,整体市场将保持平稳运行。

  金融调控降低开发企业杠杆

  多地土地市场降温地价下跌

  近段时间,房地产调控在金融供给侧频频发力。

  6月份,银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示,房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步加强,也助长了房地产投机行为。监管部门收紧房企信托融资,从7月份开始,要求“总体存量控制,,同时收缩增量”,第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。

  7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。

  8月份,银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。到了8月中旬,业内流传的一张开发商名单显示,20家房地产企业被暂停一切资本市场融资(含供应链ABS)。

  一系列限制对于房企的融资渠道影响巨大。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,比如限制房企海外发债这一条,政策明确了外资的用途,意味着发行海外债偿还国内债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地,这三种融资用途已经被限制了,对近期部分房企的海外融资形成利空影响。

  统计显示,2019年上半年,房企境内外发债融资总额一共4286亿元,同时投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元,占整体信托的4成。对信托和海外发债的限制,极大约束了房企的资金链,在土地市场上起到了立竿见影的效果。

  6月以来,尽管全国整体土地拍卖仍然较为红火,但降温的趋势在部分区域十分明显。包括安徽阜阳、马鞍山以及江苏部分城市如南京、无锡等地,近期土拍情况均不太乐观。

  进入7月,多数上市房企拿地积极性快速衰减。克而瑞研究报告显示,规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步,单月拿地金额较前六个月降幅均在70%以上。上半年拿地相对积极的卓越、弘阳,下半年减缓投资意图明显,单月仅新增2幅和3幅土地。

  8月初,热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块,郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。南京的一场土拍中,主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平,比几个月前的成交单价下跌6000元/平方米,南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。

  二季度以来,相关部门稳地价要求非常严厉,部分热点城市也积极开展银行系统检查,房企拿地偏向保守。据国家统计局刚刚发布的数据,2019年1-7月份,房地产开发企业土地购置总面积为9761万平方米,同比下降29.40%。

  热点城市房贷利率上调

  商品房销售稳中微降

  今年二季度以来,热点城市房贷利率连续上浮,对购买力市场的调控力度不断加大。

  记者从南京多家银行获悉,今年4月份以来,南京各家银行已经连续3次提高了房贷利率。5月初,银行房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底,首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%;7月初至今,南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%。

  今年楼市率先回暖的苏州,房贷利率在6、7两个月也出现连续上浮。苏州某房产中介经理人告诉记者,7月苏州首套房贷利率,普遍按照基准上浮23%(即6%)执行,此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%,6月上调至基准上浮20%。二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%(即6.37%)。

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