[公告]中国铁建房地产集团有限公司:16中铁01:中国铁建房地产集团有限公司公开发行公司债券2018年度受托管理事务报告

房地产 2019-06-25 16:27144网络整理站点

[公告]中国铁建房地产集团有限公司:16中铁01:中国铁建房地产集团有限公司公开发行公司债券2018年度受托管理事务报告

  时间:2019年06月25日 14:35:39 中财网  

 
中中国铁铁建房地地产集集团有限公司中国铁铁建房地地产集集团有限公司司
公公开发发行公司司债券券
2018年年度受受托管理事务务报告告


发行人


(住所:北京市石景景山区石景景山路20号8层801)

债券券受托管理人


(住所所:北京市市朝阳区安立立路66号4号号楼)

二零零一九年六六月


重要声明


本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》(以下简称《管理办法》)、《公
司债券受托管理人执业行为准则》(以下简称《执业行为准则》)、《上海证券交易
所公司债券上市规则(2018年修订)》(以下简称上市规则)、《中国铁建房地产
集团有限公司公开发行
2015年公司债券受托管理协议》(以下简称《受托管理协
议》)及其它相关信息披露文件以及中国铁建房地产集团有限公司(以下简称“发
行人”或“公司”)出具的相关说明文件和提供的相关资料等,由受托管理人中
信建投证券股份有限公司(以下简称“中信建投证券”或“受托管理人”)编制。

中信建投证券编制本报告的内容及信息均来源于发行人提供的资料或说明。


本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见,投资者应对相关
事宜作出独立判断,而不应将本报告中的任何内容据以作为中信建投证券所作的
承诺或声明。在任何情况下,未经中信建投证券书面许可,不得将本报告用作其
他任何用途。



目录


一、受托管理的债券概况 ............................................................................................................... 3
二、债券受托管理人履职情况 ....................................................................................................... 3
三、发行人
2018年度经营和财务状况 ......................................................................................... 4
四、发行人募集资金使用及专项账户情况 ................................................................................... 5
五、发行人偿债意愿和能力分析................................................................................................... 6
六、内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化的情况 ....................................................... 6
七、增信措施、偿债保障措施的执行情况及有效性分析 ........................................................... 8
八、债券的本息偿付情况 ............................................................................................................... 8
九、募集说明书中约定的其他义务 ............................................................................................... 9
十、债券持有人会议召开的情况................................................................................................... 9
十一、发行人出现重大事项的情况 ............................................................................................... 9
十二、对债券持有人权益有重大影响的其他事项 ..................................................................... 10



一、受托管理的债券概况

中国铁建房地产集团有限公司公开发行的由中信建投证券担任受托管理人
的债券包括:15铁建01、16中铁01,债券具体情况见下表:
表:受托管理债券概况

债券简称 15铁建
01 16中铁
01
债券名称
中国铁建房地产集团有限公司公
开发行
2015年公司债券(第一期)
中国铁建房地产集团有限公司公
开发行
2016年公司债券(第一期)
核准文件和核准
规模
证监许可[2015]2094号
58亿元
债券期限 5(3+2)年 5年
发行规模 30亿元 28亿元
债券利率

3年:4.02%

2年:4.80%
3.70%
计息方式单利按年计息,不计复利单利按年计息,不计复利
还本付息方式
每年付息一次,到期一次还本,最
后一期利息随本金兑付一起支付
每年付息一次,到期一次还本,最
后一期利息随本金兑付一起支付
付息日
2016年至
2020年每年的
9月
25日;
若投资者行使回售选择权,则其回
售部分债券的付息日为
2016年至
2018年每年的
9月
25日
2017年至
2021年每年的
1月
11日
担保方式无担保无担保
发行时信用级别 AA+/AA+ AA+/AA+
跟踪评级情况
2019年跟踪主体/债项评级为
AAA/AAA(2019年
6月
17日)
2019年跟踪主体/债项评级为
AAA/AAA(2019年
6月
17日)

二、债券受托管理人履职情况

报告期内,受托管理人依据《管理办法》、《执业行为准则》、上市规则和其
他相关法律、法规、规范性文件及自律规则的规定以及《受托管理协议》的约定,
持续跟踪发行人的资信状况、募集资金使用情况、公司债券本息偿付情况、内外
部增信机制偿债保障措施实施情况等,并督促发行人履行公司债券募集说明书、
受托管理协议中所约定的义务,积极行使债券受托管理人职责,维护债券持有人
的合法权益。



三、发行人 2018年度经营和财务状况

(一)发行人 2018年度经营情况

房产开发与销售是发行人的传统和核心业务。发行人已在北京、杭州、广州、
天津、长春、合肥、长沙、成都、贵阳、西安、南宁、徐州、宁波、武汉、上海、
大连、佛山、南京、太原、重庆、嘉兴、苏州和贵安新区等地开发建设了多个项
目,主打产品中国铁建 .国际城、中国铁建 .山语城已成为国内房地产业的知名品
牌,在业界享有很高声誉,在广大消费者心目中树立了良好品牌形象。


截至 2018年末,公司房地产业务结算面积为 272.26万平方米,业务运营规
模持续扩大。公司处于不同开发阶段的房地产项目共 111个。其中新开工项目
22个、在建项目 39个、拟建项目 21个、竣工项目 29个。


2018年,公司营业收入为 2,789,864.79万元,同比下降 17.17%,营业收入
整体呈现下降趋势,主要由于公司房屋销售取得收入较大幅度下降;营业成本为
2,375736.84万元,营业成本和营业收入变动趋势相似,但降幅略高于营业收入
增幅;营业利润为 505,516.41万元,较去年同期增加 86.72%;净利润为 385,712.30
万元,较去年同期增加 100.48%。


(二)发行人 2018年度财务状况

表:发行人 2018年度主要会计数据和财务指标
单位:万元

项目 2018年度/末 2017年度/末增减变动情况
流动资产合计 13,322,511.70 10,990,057.12 21.22%
非流动资产合计 905,403.81 514,568.07 75.95%
资产总计 14,227,915.51 11,504,625.19 23.67%
流动负债合计 6,896,164.71 5,682,433.52 21.36%
非流动负债合计 4,886,734.78 3,694,397.59 32.27%
负债合计 11,782,899.49 9,376,831.12 25.66%
所有者权益合计 2,445,016.01 2,127,794.08 14.91%
营业收入 2,789,864.79 3,368,178.90 -17.17%
营业利润 502,516.41 269,129.24 86.72%
利润总额 503,724.83 264,336.44 90.56%


净利润
385,712.30 192,397.72 100.48%
经营活动产生的现金流量净额
-1,597,766.23 2,786.93 -57430.69%
投资活动产生的现金流量净额
-65,949.12 -94,049.14 -29.88%
筹资活动产生的现金流量净额
1,264,677.21 364,816.89 246.66%
现金及现金等价物净增加额
-399,038.13 273,554.68 -245.87%

四、发行人募集资金使用及专项账户情况

(一)募集资金使用情况
发行人公司债券募集资金披露用途与实际用途情况如下表所示:
表:15铁建
01募集资金使用情况

债券简称:15铁建
01
发行金额:30亿元
募集资金核准用途募集资金实际用途
具体用途:金额具体用途:金额
补充营运资金 30亿元补充营运资金 30亿元

表:16中铁
01募集资金使用情况

债券简称:16中铁
01
发行金额:28亿元
募集资金核准用途募集资金实际用途
具体用途:金额具体用途:金额
补充营运资金 28亿元补充营运资金 28亿元

发行人
15铁建
01、16中铁
01公司债券募集资金实际用途与核准用途一致。


截至报告期末,15铁建
01、16中铁
01募集资金余额为零,已全部使用完
毕。


(二)募集资金专项账户情况

发行人、受托管理人与监管银行(中信银行股份有限公司北京崇文支行)于
2015年
7月签订《账户及资金三方监管协议》。发行人在监管银行开立募集资金
专项账户。



五、发行人偿债意愿和能力分析

债券发行后,发行人加强了公司的资产负债管理、流动性管理以及募集资金
使用管理,保证资金按计划调度,及时、足额地准备资金用于每年的利息支付及
到期本金的兑付,以充分保障投资者的利益。


近三年,公司主要偿债能力指标如下:

表:公司偿债指标

单位:亿元/百分比

项目 2018年末 2017年末 2016年末
流动比率(倍) 1.93 1.93 2.05
速动比率(倍) 0.59 0.63 0.46
资产负债率
(合并报表口径)
82.82 81.50 80.99
EBITDA 61.18 35.18 42.38
EBITDA利息倍数
1.81 1.18 1.43
利息偿付率 100 100 100
贷款偿还率 100 100 100

近年来,公司规模不断扩大,负债规模也相应增加。未来公司将调整负债结
构,在资产负债率保持稳定的基础上,进一步提高流动比率和速动比率,缓解偿
债压力。此外,发行人作为中国铁建重要子公司,也得到了股东方的大力支持。

总体来看,发行人偿债风险较小。


六、内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化的情况

(一)内外部增信机制及变动情况


15铁建
01、16中铁
01无增信机制。


(二)偿债保障措施及变动情况

发行人制定了一系列工作计划,形成了一套确保债券安全兑付的保障措施。



1、专门部门负责偿付工作
发行人指定财务部牵头负责协调公司债券的偿付工作,并协调公司其他相关
部门在每年的财务预算中落实安排公司债券本息的偿付资金,保证本息的如期偿

付,保障债券持有人的利益。

2、设立专项账户并严格执行资金管理计划
发行人指定了公司债券专项账户。公司债券本息的偿付将主要来源于公司日

常经营所产生的现金流。

债券发行后,发行人优化公司的资产负债管理、加强公司的流动性管理和募
集资金使用等资金管理,并根据债券本息未来到期应付情况制定年度、月度资金
运用计划,保证资金按计划调度,及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支

付以及到期本金的兑付,保障投资者的利益。

3、制定债券持有人会议规则
发行人已按照《管理办法》的规定与债券受托管理人为公司债券制定了《债

券持有人会议规则》,约定债券持有人通过债券持有人会议行使权利的范围、程
序和其他重要事项,为保障公司债券本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。

4、充分发挥债券受托管理人的作用

发行人按照《管理办法》的要求,聘请中信建投证券担任公司债券的债券受
托管理人,并与中信建投证券订立了《受托管理协议》。在公司债券存续期限内,
由债券受托管理人依照协议的约定维护债券持有人的利益。



5、严格信息披露
发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则,按《受托管理协议》及中
国证监会的有关规定进行重大事项信息披露,使公司偿债能力、募集资金使用等

情况受到债券持有人、债券受托管理人和股东的监督,防范偿债风险。

6、限定发行人特定行为
根据发行人于
2015年
4月
17日召开的
2015年第
4次临时董事会会议,当

发行人出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时,发行
人将至少采取如下措施:

(1)不向股东分配利润;

(2)暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施。

报告期内,发行人偿债保障措施未发生重大变化。


七、增信措施、偿债保障措施的执行情况及有效性分析

(一)增信措施的执行情况及有效性分析

15铁建 01、16中铁 01无增信机制。


(二)偿债保障措施的执行情况及有效性分析

15铁建 01、16中铁 01偿债保障措施详见“六、内外部增信机制、偿债保
障措施发生重大变化的情况”“(二)偿债保障措施及变动情况”中的描述,以上
偿债保障措施均得到有效执行。


八、债券的本息偿付情况

(一)本息偿付安排

15铁建 01债券采用单利按年计息,不计复利。每年付息一次,到期一次还
本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。15铁建 01的付息日为 2016年至 2020
年每年的 9月 25日;若投资者行使回售选择权,则其回售部分债券的付息日为
2016年至 2018年每年的 9月 25日。15铁建 01的兑付日为 2020年 9月 25日;
若投资者行使回售选择权,则其回售部分债券的兑付日为 2018年 9月 25日。


16中铁 01债券采用单利按年计息,不计复利。每年付息一次,到期一次还
本,最后一期利息随本金的兑付一起支付。16中铁 01的付息日为 2017年至 2021
年每年的 1月 11日。16中铁 01的兑付日为 2021年 1月 11日。


(二)报告期内本息偿付情况

报告期内,受托管理人及时督促发行人按时履约,未发生预计发行人不能偿
还债务的情况。发行人已于2018年1月11日按时完成16中铁01年度利息偿付,
已于 2018年 9月 25日按时完成 15铁建 01年度利息偿付。



报告期内,发行人调整
15铁建
01的后
2年票面利率为
4.80%,投资人未行
使回售选择权,15铁建
01后
2年存续规模为
30亿元。


九、募集说明书中约定的其他义务

募集说明书约定,在公司债券存续期内,跟踪评级机构将在每年发行人年度
审计报告出具后的两个月内进行一次定期跟踪评级,并在债券存续期内根据有关
情况进行不定期跟踪评级。


报告期内,跟踪评级机构中诚信证券评估有限公司于
2018年
6月
26日对发
行人及
15铁建
01、16中铁
01的信用状况进行了跟踪分析,出具了《中国铁建
房地产集团有限公司公开发行
2015年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)》和
《中国铁建房地产集团有限公司公开发行
2016年公司债券(第一期)跟踪评级报
告(2018)》,维持发行人主体信用等级为
AAA,评级展望稳定,维持
15铁建
01、
16中铁
01的信用等级为
AAA。2019年跟踪评级报告尚未出具。


十、债券持有人会议召开的情况


2018年度,发行人未发生须召开债券持有人会议的事项,未召开债券持有
人会议。


十一、发行人出现重大事项的情况

报告期内,发行人出现累计新增借款重大事项共3次,并出现三分之一董事、
总经理发生变动的重大事项。针对上述重大事项,发行人发布关于重大事项的公
告4次,受托管理人相应公告临时受托管理事务报告4次。


表:发行人出现重大事项的情况

重大事项基本情况受托管理人履职情况信息披露情况

重大事项基本情况受托管理人履职情况信息披露情况
累计新增借
款超过上年
末净资产
20%
2018年
1月,发行人
累计新增借款(含发行
债券)84.07亿元,占
2017年末净资产
213
亿元(未经审计)的
39.52%
受托管理人通过月度重大
事项排查获知发行人该等
重大事项,及时开展了进一
步核查,通过询问发行人,
获得解释说明和相关证据,
确认该重大事项属实,督促
发行人发布临时公告
就此事项,发行人于
2018年
2月
5日披露
了临时公告,受托管
理人于
2018年
2月
6
日披露了临时受托
管理事务报告
累计新增借
款超过上年
末净资产
40%
2018年
1-2月,发行
人累计新增借款(含发
行债券)96.57亿元,

2017年末净资产
213亿元(未经审计)

45.38%
受托管理人通过月度重大
事项排查获知发行人该等
重大事项,及时开展了进一
步核查,通过询问发行人,
获得解释说明和相关证据,
确认该重大事项属实,督促
发行人发布临时公告
就此事项,发行人于
2018年
3月
5日披露
了临时公告,受托管
理人于
2018年
3月
7
日披露了临时受托
管理事务报告
累计新增借
款超过上年
末净资产
60%
2018年
1-4月,发行
人累计新增借款(含发
行债券)128.65亿元,

2017年末净资产
212.78亿元的
60.46%
受托管理人通过月度重大
事项排查获知发行人该等
重大事项,及时开展了进一
步核查,通过询问发行人,
获得解释说明和相关证据,
确认该重大事项属实,督促
发行人发布临时公告
就此事项,发行人于
2018年
5月
4日披露
了临时公告,受托管
理人于
2018年
5月
8
日披露了临时受托
管理事务报告
三分之一董
事、总经理
发生变动
2018年,,发行人原总
经理倪真离任,李兴龙
任公司董事,主持经理
层工作。陈建军任职工
董事
受托管理人通过不定期回
访获知发行人该等重大事
项,及时开展了进一步核
查,通过询问发行人,获得
解释说明和相关证据,确认
该重大事项属实,督促发行
人发布临时公告
就此事项,发行人于
2018年
8月
28日披
露了临时公告,受托
管理人于
2018年
8

29日披露了临时
受托管理事务报告

十二、对债券持有人权益有重大影响的其他事项
报告期内发行人未发生对债券持有人权益有重大影响的其他事项。



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