2016年离婚将涉及16电力公司培训 个核心法律泸州电力 问题 你想好了没?

地产销售 2019-10-28 09:41535未知admin

  【导读】:当婚姻无法继续下去,“进一步海阔天空!”。离婚对家庭、双方父母、孩子来说都是一种解脱,是带来新生不可能避免的一步。

  一、准备离婚了,协议还是诉讼?

  离婚有协议和诉讼两种方式,各有其特点,当事人可以根据自己的实际情况选用。

  1、协议离婚

  协议离婚的优点是省时、经济。一般来说,如果材料齐全,半个小时左右即可办完协议离婚手续

  。但是,协议离婚的要求较为严格,协议离婚必须夫妻双方对离婚的意思、财产分割、子女抚养等问题达成一致。

  2、诉讼离婚

  夫妻双方单方提出离婚,另一方不同意离婚或者虽然双方都同意离婚,但在共同财产的分割和对子女的抚养、教育、医疗费等的问题上未达成协议,离婚诉讼当事人可向人民法院递交离婚诉讼状。诉讼离婚相对是比较费时费力的,但如果双方不能达成离婚协议,这也就是必经的一步了。

  二、协议离婚有什么条件?

  根据《婚姻法》和《婚姻登记管理条例》的规定,准予协议离婚登记的法定条件是:

  1、申请离婚的当事人双方应是自愿离婚。对于一方要求离婚,婚姻登记管理机关不予受理。

  2、申请离婚的当事人双方应对子女抚养和财产问题已有适当处理。对于双方要求离婚,但是对子女抚养、夫妻一方生活困难的经济帮助、财产及债务处理事项未达成协议的,婚姻登记管理机关不予受理。

  3、其他不予协议离婚的情况是一方或者双方当事人为限制民事行为能力或无民事行为能力的,婚姻登记管理机关不予受理;未办理过结婚登记的,婚姻登记管理机胶州电力 关不予受理。

  三、现役军人离婚该怎么办?

  按照婚姻法的规定,现役军人的配偶要求离婚,须得军人同意,但军人一方有重大过错的除外。这里的重大过错是指军人一方有下列情况之一:

  (一)重婚或有配偶者与他人同居的;

  (二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的;

  (三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;

  非军人一方提出离婚,如果军人一方不同意,且军人一方没有重大过错,则不会判决准予离婚。军人一方提出离婚则不受限制。

  四、什么情况下男方不得提出离婚?

  《婚姻法》第三十四条规定:“女方在怀孕期间和分娩后一年内,男方不得提出离婚。”

  但是,婚姻法第三十四条还规定:在女方怀孕期间和分娩后一年内,“女方提出离婚的,或人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的,不在此限。”也就是说,法律虽然限制男方在女方怀孕和分娩后的一定期限内的起诉权,但在特殊情况下仍可受理男方的离婚请求,这里,关键是看哪些情况属于“确有必要”而不受此限制。从审判实践及最高人民法院的有关司法解释看,“确有必要”的情况,目前一般是指女方因通奸怀孕(不包括女方婚前与他人发生性行为而导致怀孕)的情况。男方在女方通奸怀孕后或在女方分娩一年内提出离婚诉讼的,法院就应受理。另外,女方分娩后一年内,男方仍然不能提出离婚。从立法精神上看,法律上限制男方在女方分娩后一年内的离婚起诉权,不但是为了婴儿的正常发育成长,也是为了女方的身心健康。

  五、夫妻中一方下落不明该如何离婚?

  根据民事诉讼法的规定,对下落不明的人提起的有关身份关系的诉讼,由原告住所地人民法院管辖;原告住所地与经常居住地不一致的,由原告经常居住地人民法院管辖。如果下落不明满二年,其配偶可以先向人民法院申请宣告失踪,待人民法院宣告失踪后,再向人民法院提起诉讼。

  六、法院一般怎样认定夫妻感情确已破裂?

  《婚姻法》第三十二条规定,有下列情形之一的,经调解无效,认定夫妻感情确已破裂:

  1、重婚或有配偶者与他人同居;

  2、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的;

  3、有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;

  4、因感情不和分居满二年的;

  5、其他导致夫妻感情破裂的情形。

  其他导致夫妻感情破裂的情形是指如一方违法犯罪被判处徒刑或者因强奸、通奸、婚外性行为或其他直接严重伤害夫妻感情的行为,另一方不能原谅的行为。

  七、分居满两年的,婚姻关系能自动解除吗?

  婚姻关系只能通过离婚登记或者法院判决或调解的方式解除。分居,不管时间多长,都不能自动解除婚姻关系。但是,按照婚姻法的规定,夫妻因感情不和分居满二年,则构成夫妻感情确已破裂,在诉讼中,如果调解不成,应当判决准予离婚。但是非因感情不和而分居的,不能适用该项规定。

  八、如何认定夫妻共同债务?

  夫妻共同债务有三种情况:

  1、婚姻关系存续期间,以夫妻双方的名义,为夫妻共同生活所负的债务;

  2、婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务,一般是按夫妻共同债务处理,但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有,且债权人知道该约定的,为夫妻一方的个人债务;

  3、一方婚前所负个人债务,一般为个人债务,但是债权人能够证明一方婚前所负债务用于婚后家庭共同生活的,为夫妻共同债务。

  个人债务是一方私下所欠借款,不属于用于夫妻和家庭生活的共同债务,因而应由个人清偿。此外,依照我国有关法律规定,赌债属于非法债务,不受法律保护。如果不愿归还赌债,完全可以不予清偿。

  九、个人财产会因为婚姻延续转化为共有财产吗?

  过去规定生活资料经过4年、房屋和其他生产资料经过8年转化为夫妻共同财产,但这样规定不符合物权法的原理。有的网友只看到过去的司法解释的规定,认识上有不清楚的地方。新的婚姻法司法解释否定了1993年司法解释,个人财产不因婚姻延续转化为共有财产,婚前的财产永远是个人财产。

  十、双方都要房子怎么办?

  房子是生存最基本的生活资料,特别最近几年房价疯长,房屋尤显重要。如果双方都想得到房子,法院一般会考虑到以下因素判决:

  (一)孩子归谁抚养。一般情况下,孩子归谁抚养,房子判归谁的可能性会较大;

  (二)照顾无过错一方。如另一方有婚姻法四十六条规定的四种恶习,即有重婚、同居、暴力、遗弃或其他重大过错的情形,考虑无过错方的利益,法院会酌情考虑无过错方的权益。

  (三)如果双方条件相同,又没有孩子,法院还可能采用竞价方式解决房屋归属,即把房屋判给出价最高的一方,另一方拿取折价款。

  十一、哪些情况下,子女随母方生活?

  1、两周岁以下的子女,一般随母方生活;

  2、两周岁以上未成年的子女,如果母方有下列情形之一的,随母方生活的可能性较大:

  (1)已做绝育手术或因其他原因丧失生育能力的;

  (2)子女随其生活时间较长,改变生活环境对子女健康成长明显不利的;

  (3)无其他子女,而父方有其他子女的;

  (4)子女随其生活,对子女成长有利,而父方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病,或者有其他不利于子女身心健康的情形,不宜与子女共同生活的。

  (5)父方与母方抚养子女的条件基本相同,双方均要求子女与其共同生活,但子女单独随外祖父母共同生活多年,且外祖父母要求并且有能力帮助母方照顾外孙子女的;

  (6)十周岁以上的子女,自己选择随母生活的。

  十二、哪些情况下,子女随父方生活?

  1、两周岁以下的子女,母方有下列情形之一的:

  (1)患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病,子女不宜与其共同生活的;

  (2)有抚养条件不尽抚养义务,而父方要求子女随其生活的;

  (3)因其他原因,子女确无法随母方生活的。

  2、两周岁以下的子女,双方协议子女随父方生活,并对子女健康成长无不利影响的;

  3、两周岁以上未成年的子女,如果父方有下列情形之一的,随父方生活的可能性较大:

  (1)已做绝育手术或因其他原因丧失生育能力的;

  (2)子女随其生活时间较长,改变生活环境对子女健康成长明显不利的;

  (3)无其他子女,而母方有其他子女的;

  (4)子女随其生活,对子女成长有利,而母方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病,或者有其他不利于子女身形容电力 心健康的情形,不宜与子女共同生活的。

  (5)女方抚养子女的条件基本相同,双方均要求子女与其共同生活,但子女单独随祖父母共同生活多年,且祖父母要求并且有能力帮助父方照顾孙子女的;

  (6)十周岁以上的子女,自己选择随父生活的。

  十三、子女抚育费如何给付?

  子女抚育费的数额,可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。有固定收入的,抚育费一般可按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚育费的,比例可适当提高,但一般不得超过月总收入的百分之五十。无固定收入的,抚育费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入,参照上述比例确定。有特殊情况的,可适当提高或降低上述比例。抚育费应定期给付,有条件的可一次性给付。对一方无经济收入或者下落不明的,可用其财物折抵子女抚育费。父母双方可以协议子女随一方生活并由抚养方负担子女全部抚育费,但抚养方的抚养能力明显不能保障子女所需费用,影响子女健康成长的,不得协议。抚育费的给付期限,一般至子女十八周岁为止。十六周岁以上不满十八周岁,以其劳动收人为主要生活来源,并能维持当地一般生活水平的,父母可停止给付抚育费。尚未独立生活的成年子女有下列情形之一,父母又新疆电力建设 有给付能力的,仍应负担必要的抚育费:

  (1)丧失劳动能力或虽未完全丧失劳动能力,但其收入不足以维持生活的;

  (2)尚在校就读的(高中以下的学历教育);

  (3)确无独立生活能力和条件的。

  十四、对方造假“债务”怎么办?

  造“假债务”也是离婚案件中常见的问题;。比如,原先父母赠与购房款,现在补写一张“欠条”企图变成借贷关系;甚至直接找亲朋伪造欠条;自己股市中的钱说是替他人炒股的资金。担心对方造假,是离婚诉讼中当事人最大的顾虑之一。其实,您也不必过于担心。法院有一定的诉讼规则,“造假”也并不是那么容易得逞。目前,理论界普遍的观点是,法院在审理离婚案件中,不宜直接对债务问题进行处理。

  法院通常的作法是,如果一方当事人对债务不予认可,通常对债务不予实质审理,而是建议债权人另案起诉。“造假”要面临鉴定、质证的考验,还要面对婚姻法规定的不分、少分的后果,甚至参与人还要承担伪证罪的刑事后果,因此,“魔高一尺,道高一丈”,只要注意诉讼权利与技巧,诉讼中对方“造假”问题,可以防范和解决。

  十五、在什么情况下,无过错方可以要求损害赔偿?

  婚姻法第四十六条规定:有下列情形之一,导致离婚的,无过错方有权请求损害赔偿:

  (一)重婚的;

  (二)有配偶者与他人同居的;

  (三)实施家庭暴力的;

  (四)虐待、遗弃家庭成员的。

  根据相关司法解释,婚姻法第四十六条规定的“损害赔偿”,包括物质损害赔偿和精神损害赔偿。

  十六、认定“第三者”的哪些证据是关键?

  现有的离婚案件,近一半涉及到婚外情问题。很多朋友为找不到对方有“第三者”的证据而心烦。间接证据不认定一般当事人只能拿到电话清单、通话记录、短消息内容、相对亲昵的照片、证人证言,甚至堵在门外等。这些证据只是间接的证据,其证明力相对较小,一般法院不会因这些证据而认定对方有过错。

  以下五类关键证据法院是会取信的:

  一是“保证书”、“道歉书”等,婚外情被曝光,一方情急之下写下的表示悔改的书面证据。

  二是嫖娼事件被查处等,通常有警方介入,有警方的笔录;

  三是单位查实职工的婚外情后,有时会对其生活作风问题作出处理,会有一些处理材料;

  四是双方来往的书信、短信、电子邮件等,此类证据除书面证据外,短信、电子邮件等均应先做一公证,再提交法院为宜;

  五是捉奸在床,收集这类证据难度很大,可通过拍照摄像取得,但要注意不能侵犯隐私权。

  《房屋租赁必知的20条法律秘籍》

  2016年1月29日 08:34 阅读 35 删除

  屋租赁是日常生活最常见合同,但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》实施生效后,房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据。根据解释的精神整理出以下问题类型,以供在解决此类纠纷时有所参考。

  1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?

  《合同法》第215条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。

  因此,房屋租赁期限不满半年的,可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。

  【提示】

  ①口头房屋租赁合同风险较大。

  当事人房屋租赁合同采取口头形式的,发生争议时要有其他证据证明。

  ②法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。

  租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同,视为不定期房屋租赁合同。

  2.什么是定期房屋租赁合同?

  定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。

  定期房屋租赁合同包括以下形式:

  (1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;

  (2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。

  3.什么是不定期房屋租赁合同?

  不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。

  不定期房屋租赁合同包括以下形式:

  (1)非书面形式不定期租赁合同:租赁期限6个月以上,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

  【提示】

  当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的,不论是否有证据证明,一律视为不定期租赁合同。

  (2)约定不明确不定期租赁合同:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,不能达成补充协议的,并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,视为不定期租赁。

  【提示】当事人未明确约定租赁期限的,视为不定期租赁合同。

  (3)事实不定期租赁合同:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

  【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。

  ①承租人可以随时通知出租人解电力青年 除不定期租赁合同;

  ②出租人也可以随时解除不定期租赁合同,但应当在合理期限之前通知承租人,给予承租人合理搬出出租房屋的期限。

  4.房屋租赁合同最长期限是多少年?

  《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

  因此,房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

  【提示】

  ①房屋租赁合同期限最长20年,是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

  ②房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

  ③房屋租赁期限超过20年,并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效,也就是租赁期限按20年计算。

  5.房屋出租人有哪些义务?

  (1)交付出租房屋的义务:出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

  (2)出租房屋保持义务:出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

  (3)出租房屋维修义务:出租人应当履行出租房屋的维修义务,但当事人另有约定的除外。

  A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修:

  B.出租人未履行出租房屋维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担;

  C.因维修出租房屋影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

  【提示】

  房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件:

  ①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;

  ②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;

  ③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;

  ④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。

  (4)、出租房屋权利瑕疵担保义务.

  出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的,出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。

  ①因第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

  ②因第三人主张权利,致使承租人不能对出租房屋使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

  【提示】

  ①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵,且为承租人不知情的权利瑕疵。

  ②出租房屋交付后才存在的权利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵,则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。

  【提示】

  出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务,承租人可采取以下补救办法:

  根据合同法,出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的,承租人享有减付、不付租金的权利;根据《解释》第八条规定,因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:

  ①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

  ②租赁房屋权属有争议的;

  ③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

  (4)、出租方对出租房屋的安全担保义务;

  (5)、法律规定的其他义务。

  出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

  【提示】

  违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权,该解除权不因任何事由受到影响。

  6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?

  承租人有正当使用出租房屋的义务,即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。

  (1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;

  (2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;

  (3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,应当按照出租房屋的性质使用。

  【提示1】

  承租人使用出租房屋租的方法标准有两个:

  ①约定使用方法(首要标准):

  A.房屋租赁合同约定的使用方法;

  B.双方补充协议约定的使用方法;

  C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。

  ②出租房屋性质确定使用方法(次要标准):只有没有约定出租房屋使用方法的,才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

  【提示2】电力补偿电容器

  承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,出租人有权解除合同和要求赔偿损失。

  《合同法》第219条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 因此,承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

  《解释》第7条规定,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条的规定处理。

  【提示3】

  承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损耗的,承租人不承担损害赔偿责任。

  (4)、承租人对出租房屋承担保管义务。

  承租人应当妥善保管出租房屋,因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

  【提示】

  承租人已尽妥善保管义务,承租人不承担损害赔偿责任。

  (5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。

  《合同法》第224条第二款规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”

  《解释》第15条规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

  【提示】

  房屋转租存在两个房屋租赁合同:

  A.原租赁合同:继续有效。

  B.次房屋租赁合同:原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。

  【提示】

  《合同法》第224条第二款规定,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  《解释》第16条规定,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

  因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”

  【提示】

  出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议,视为出租人同意转租。

  (6)、房屋承租人有何支付租金的义务。

  ①承租人应当按照约定的期限支付租金。

  ②对支付期限没有约定或者约定不明确,可以补充协议;无法达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯。

  ③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,按照法定期限支付:

  a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;

  b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

  【提示1】

  承租人延付租金,出租人有以下补救办法:

  (1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  (2)《民法通则》第136条规定,“下列的诉讼时效期间为一年:…(三)延付或者拒付租金的”,出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。

  ①出租人以延付租金为由解除租赁,必须给出租人合理期限。也就是说,出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。

  ②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。

  【提示2】

  因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同,次承租人有以下救济权利:

  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金,在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的,出租人可以解除房屋租赁合同。

  《解释》第十七条规定,“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

  次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。”

  因此,出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。

  7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?

  (1)租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

  (2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除:

  A.出租人有权请求次承租人腾房;

  B.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的,出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

  8.未经整体验收合格的城镇房屋,当事人订立的房屋租赁合同是否无效?

  《建筑法》第61条第二款规定,建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

  《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程,除本法第十一条另有规定的外,建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内,将消防设计文件报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。

  《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

  出租未经整体验收合格的城镇房屋,违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定,但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。因此,不应当认定房屋租赁合同无效。

  【提示】

  ①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。

  ②未经整体验收合格的城镇房屋,当事人电力传输损耗 签订的房屋租赁合同不因此无效。

  但是,《解释》第2条规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”

  【提示】

  违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。

  9.违反建设工程规划的农村房屋,当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。

  农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。《解释》第1条第二款规定,“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定”。

  法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定,至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》,农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准。

  因此,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同,不因此无效。

  10.临时建筑物房屋租赁合同,是否有效?

  《解释》第3条规定,“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

  【提示】

  非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外,均为无效房屋租赁合同。

  11.房屋租赁合同未经备案是否有效?

  《房地产管理法》第54条规定,“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案”。

  《解释》第4条规定,“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

  当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

  【提示】

  房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件,而是约定生效要件。

  12.房屋租赁合同无效,产生哪些法律后果?

  房屋租赁合同无效,当事人不得请求支付租金;但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

  房屋租赁合同无效,当事人可以请求赔偿损失。

  【提示】

  房屋租赁合同无效的,出租人可以请求支付房屋占有使用费。

  13.“一房数租”情况下,如何确定承租人?

  《解释》第六条规定,“出租人就同一房电力素材 屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:

  (一)已经合法占有租赁房屋的;

  (二)已经办理登记备案手续的;

  (三)合同成立在先的。

  不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”

  【提示】

  “一房数租”占有人优先→登记备案人优先→先成立合同优先。

  14.因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法:

  (1)租赁合同无效时,装饰装修如何处理?

  ①承租人经出租人同意装饰装修,未形成附合的装饰装修物:

  A.出租人同意利用的,可折价归出租人所有;

  B.不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

  ②承租人经出租人同意装饰装修,已形成附合的装饰装修物:

  A.出租人同意利用的,可折价归出租人所有;

  B.不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

  (2)租赁期间届满时,装饰装修如何处理?

  ①承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

  承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。

  ②承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,当事人另有约定的按照约定处理。

  综上述,经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,除另有约定或者可以拆除以外,承租人不得要求赔偿装饰装修费用。

  (3)、合同解除时,装饰装修如何处理?

  ①承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

  ②承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

  A.因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

  B.因承租人违约导致合同解除,承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。

  C.因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。

  D.因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

  ③当事人另有约定的,按照约定处理。

  15.什么是共同租赁权?

  (1)共同居住户的共同租赁权(共同居住权)。

  《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》119条第一款规定,承租户以一人名义承租私运维电力 有房屋,在租赁期内,承租人死亡,该户共同居住人要求按原租约履行的,应当准许。

  (2)共同经营人的共同租赁权。

  《解释》第19条规定,承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。

  【提示】

  共同租赁权限于共同居住户、个体工商户共同经营人或者个人合伙其他合伙人。

  16.什么是“买卖不破租赁”?

  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  《解释》第20条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

  根据上述规定,“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

  但是,“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制:

  ①当事人另有约定除外:“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;

  ②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,“买卖不破租赁”受限制;

  ③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,“买卖不破租赁”受限制。

  【提示】

  “买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。

  17.什么是承租人的优先购买权?

  《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

  《解释》第22条规定,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

  根据上述规定,承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋,或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时,承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

  【提示】

  ①在承租人享有优先购买权时,出租人负有在合理期限通知承租人的义务。

  ②“合理期限”没有明确规定。目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人”规定;《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废。

  18.哪些情形承租人不得主张优先购买权?

  《解释》第23条规定,出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

  《解释》第24条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

  (一)房屋共有人行使优先购买权的;

  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

  (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

  根据上述规定,承租人在以下现代电力电子技术 情形不得主张优先购买权。

  (1)承租人怠于行使优先购买权,视为放弃优先购买权:

  A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人,承租人未参加拍卖的;

  B.出租人已经履行通知义务,承租人在15日内未明确表示购买的。电力评价

  (2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权:

  A.房屋共有人行使优先购买权的;

  B.出租人将房屋出卖给近亲属的。

  (3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的:即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

  【提示】

  承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的,承租人均不得请求优先购买权。

  19.出租人侵犯承租人的优先购买权,承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效?

  《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条规定已经作废,“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

  《解释》第21条规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”

  根据上述规定,出租人侵害承租人优先购买权的:

  (1)出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效;

  (2)承租人只能请求出租人承担赔偿责任。

  【提示】

  随着《民通意见》第118条规定的废止,承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。

  20.房屋租赁纠纷如何确定管辖?

  《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》(1986年1月7日)规定,凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。

  上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。

  (1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖;

  (2)个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。

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