新华联文旅转型多年地产营收占比仍超六成 主营业务已现亏损

地产公司 2019-09-08 10:12164网络整理站点

新闻提要    

中华写字楼网():新华联文旅转型多年地产营收占比仍超六成 主营业务已现亏损 卢志坤 如果并非从政府拿到了1.4亿元财政补助,以及由参股企业计入2.3亿元投资收益,新华联文化旅游发展股份有限公司(000620.SZ,下称“新华联文旅”)在2019年上半年将会出现亏损。
实际上,新华联文旅的主营业务已经出现亏损,并且在过去几个财务期内,该公司主营业务的亏损面不断放大。
几乎是在2011年借壳上市后,新华联文旅就开始布局文旅业务,并在2016年索性由“新华联不动产股份有限公司”更名为现在的“新华联文化旅游发展股份有限公司”。
但文旅转型至今,新华联文旅仍然是一家依靠住宅开发与销售的地产商。
在2019年上半年,新华联文旅的业务收入结构里,商品房销售收入占比达到了6成以上。而在2018年,商品房销售的收入比重则超过了8成。
不过,新华联文旅的转型,在它的资产负债表上有所反映,即固定资产、在建工程及无形资产的不断增加。
至2019年6月末,新华联文旅账面上累积增加的固定资产、在建工程及无形资产接近135亿元,占其资产总额的近四分之一。
而这些不断投入、沉淀并由新华联文旅长期自持的固定资产、在建工程及无形资产,无法像存货一样周转变现,,也将会占用公司的巨量资金。
主营业务开始亏损
今年上半年,新华联文旅实现营业收入32.7亿元,比上年同期增长了10%;营业总成本则达到了34.9亿元,比上年同期增加了16%。
当期34.9亿元营业总成本里,包括了23.4亿元营业成本、1.9亿元税金及附加、2.3亿元销售费用、2.9亿元管理费用以及4.4亿元财务费用。
因此,2019年上半年,新华联文旅实现的32.7亿元营业收入减去34.9亿元营业总成本之后,当期该公司主营业务将会录得2.2亿元的亏损。
实际上,过去几个财务期内,计入三项费用及税金后,新华联文旅的主营业务已经处于盈亏的平衡点上。
其中,2018年上半年,新华联文旅实现营业收入29.7亿元,营业总成本30亿元,经营利润微幅亏损3000万元左右。
另外在2017年上半年,该公司的主营业务亏损了近1.5亿元;2016年上半年亏损了7800万元;2015年上半年亏损了2700万元。
在今年上半年,新华联文旅的主营业务亏损面则进一步扩大至2.2亿元。
不过,好在主营业务之外,新华联文旅从政府取得的财政补助、对参股企业的投资收益,填补了公司主营业务的亏损。
当期,新华联文旅从政府取得财政补助超过了1.4亿元,而上年同期则只有348万元。
这些财政补助主要是新华联文旅在全国各地布局后,当地政府向其给予的扶持、奖励资金。如当期该公司确认了1.33亿元“文化旅游产业扶持资金”,从长沙市政府拿到了50万元文化发展专项资金等。
另外,新华联文旅对参股企业的投资收益则主要来自联营企业——长沙银行。
到目前为止,新华联文旅间接持有长沙银行8.46%的股份。作为联营企业,新华联文旅对长沙银行所持的权益按照权益法核算。
今年上半年,长沙银行的归母净资产由年初的310亿元,增加至期末的322亿元,对应新华联文旅持有长沙银行的股份,按照权益法核算的投资余额由年初的26.1亿元,增加至期末的27.4亿元。
由此,今年上半年,新华联文旅对长沙银行持有的股份在权益法下确认的投资收益接近2.3亿元,与上年同期基本相当。
但值得指出的是,权益法下对长沙银行确认的2.3亿元投资收益,其实属于并不带来现金流入的账面收益。
当期长沙银行宣告将向新华联文旅派发8104万元的现金股利,但截至期末,新华联文旅暂未收到这笔派息。
今年上半年,新华联文旅确认的三项费用当中,财务费用的大幅增长,成为该公司主营业务亏损面进一步扩大的重要因素。
在当期营业收入增长10%、营业成本增长13%、销售费用增长8.5%、管理费用增长25%的情况下,新华联文旅的财务费用大幅增长了47%,由上年同期的3亿元,增加到当期的4.4亿元。
因此,新华联文旅在2019年上半年最终实现的净利润约为1亿元,比上年同期的1.3亿元下滑了19%。
但新华联文旅当期的扣非归母净利润为-3550万元,比上年同期的1.3亿元大幅减少了127%。
这是新华联文旅2011年借壳上市以来,该公司扣非归母净利润首次出现净亏损。
新华联文旅方面没有回应公司主营业务开始转向亏损的原因,以及亏损状态接下来是否将会被扭转。
文旅转型难见成效
从2011年借壳上市以后,新华联文旅就开始布局文旅业务。
过去几年间,这家开发企业则高喊“转型”,目标是落实“文旅+金融+地产”的战略定位,由单一“开发商”转变为“开发商+运营商+服务商”的多重角色。
但时至今日,新华联文旅仍然是一家典型的开发企业。
2019年上半年,新华联文旅的营业收入构成里,商品房销售收入接近20亿元,占当期32.7亿元营业收入比重的60%。
当期新华联文旅的其他业务收入接近13亿元,占比约为40%。据悉,新华联文旅的其他业务,主要包括建筑、装修业、酒店经营和物业管理等,这些业务今年上半年的毛利率低至不到9%。
而在2016~2018年度,新华联文旅的商品房销售收入占比分别为88%、83%和81%,在其营收结构里仍处绝对比例。
即便新华联文旅已经涉足文旅业务并高喊“转型”多年,但在该公司的营收结构里,却从未披露过文旅业务收入占比,尤其是古镇等旅游景区的运营管理收入情况。
与大部分文旅项目布局在核心一、二线城市不同,新华联文旅选址的古镇等旅游景区位于更加偏远的城市。
目前,新华联文旅拥有了长沙新华联铜官窑古镇、四川新华联阆中古城、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联同盟乐园四大旅游景区。湖南长沙、四川阆中、安徽芜湖、青海西宁等城市,均将对新华联文旅的运营能力形成考验。
新华联文旅的转型,反映在上市公司的资产负债表上,则是固定资产、在建工程以及无形资产的不断累积与增加。
到2019年6月底,新华联文旅账面上的固定资产余额为78亿元、在建工程余额接近40亿元、无形资产接近17亿元,这三项资产总额合计约为135亿元,占上市公司期末总资产的近四分之一。
固定资产、在建工程和无形资产的构成及新增部分,主要是其名下持有几个旅游景区的房屋建筑物,如酒店、古镇等,及其附带的土地使用权等。而这些资产均是由新华联文旅长期自持,而不会像存货一样用于出售变现。
在2016~2018年末,新华联文旅资产负债表上固定资产、在建工程和无形资产这三项资产总额分别为57亿元、82亿元、129亿元,过去几年间均有大幅增加。
不断投入并沉淀在账面上的固定资产、在建工程及无形资产,由上市公司长期自持的情况下,将会占用巨量资金。因此,通过这三项资产进行抵押后,新华联文旅向金融机构取得了借款。
比如,2019年6月底,新华联文旅资产负债表上固定资产与无形资产的账面余额合计为95亿元,其中账面价值约54亿元用于抵押借款。
期末,新华联文旅持有现金资源约为55.5亿元,但其中只有25.5亿元现金可供自由支出,近30亿元货币资金受到限制。
而接下来的一年内,新华联文旅将有接近86亿元的短期借款会陆续到期,该公司期末持有的现金资源无法覆盖短期借款。至2019年6月底,新华联文旅的全部有息借贷规模已经从年初近244亿元,增加到253亿元。
在2016~2018年度,新华联文旅平均四个季度末结余的货币资金余额分别为52亿元、72亿元、61亿元,到今年6月末则进一步减少至55.5元。
新华联文旅方面没有回应公司账面上沉淀金额庞大的固定资产、在建工程、无形资产后,对上市公司的资金占用情况,以及后续将会如何改善、提升公司的流动性水平。

来源:中国经营网

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